¿Qué está pasando en Tulum?

Es una pregunta que muchos habitantes, empresarios e inversionistas de Tulum nos estamos haciendo.
La respuesta corta es que Tulum no ha dejado de ser un destino atractivo, pero el modelo de
crecimiento que lo hizo exitoso ha llegado a un punto de tensión. Hoy enfrenta una combinación
de factores económicos, sociales, ambientales y de gobernanza que lo han hecho detner su
crecimiento.
En mi opinión, lo que ocurre no puede atribuirse a una sola causa, sino a la convergencia de varios
fenómenos locales, nacionales e internacionales.
Comentaré algunos que me parece podemos entender y descifrar sin entrar a un profundo análisis de
situaciones que no podamos controlar ni desarrollar con el fundamento preciso.

• Crecimiento urbano mucho más rápido que la capacidad institucional.
  Entre aproximadamente 2015 y 2023, Tulum vivió uno de los crecimientos inmobiliarios más
  acelerados de México. Se construyeron miles de departamentos, hoteles y desarrollos, mientras que
  la infraestructura pública (vialidades, drenaje, agua potable, electricidad y gestión urbana) creció a
  un ritmo menor. Ese desequilibrio comenzó a reflejarse en problemas cotidianos para residentes y
  visitantes.

2. Sobreoferta inmobiliaria
   El mercado absorbió durante años una enorme cantidad de inversión, pero la oferta de unidades
   residenciales y vacacionales aumentó más rápido que la demanda. Esto ha generado:

• menor ocupación de rentas vacacionales;
• presión sobre los precios de venta a la baja;
• desarrollos con unidades desocupadas y problemas para continuar desplazando mas unidades
  al mercado; y
• mayor competencia entre propietarios.

Es importante resaltar que después de la pandemia el mercado inmobiliario fue el gran motor
económico de Tulum, yo estimo que fue mas atractivo que el mercado turístico o por lo menos creció
mucho mas.

3. Incremento en los precios contra la calidad recibida.
   Muchos visitantes perciben que Tulum dejó de ser un destino con buena relación calidad-precio (No
   hablo solo del turismo nacional). El aumento en tarifas de hospedaje, restaurantes, transporte y
   servicios ha hecho que algunos turistas opten por otros destinos del Caribe mexicano o del extranjero.
4. Inseguridad y extorsión
   La percepción de inseguridad ha afectado la imagen del destino. Diversos reportes y testimonios
   señalan problemas relacionados con extorsión, delincuencia y hechos violentos que impactan tanto a empresarios como a turistas. La percepción de seguridad es un factor determinante para un destino turístico internacional.
5. Problemas de gobernanza y regulación
   Uno de los temas más mencionados por empresarios y asociaciones civiles es la necesidad de
   fortalecer:

• la transparencia en la actuación de algunas autoridades;
• la simplificación administrativa;
• la mejora regulatoria;
• el combate a la corrupción y equilibrio en los costos de permisos y licencias; y
• una mayor coordinación entre gobierno y sociedad.

Estos asuntos coinciden con varias de las propuestas que he compartido anteriormente con
algunas asociaciones para fortalecer la fiscalización, la participación ciudadana y la creación
de una ventanilla única en el municipio.

6. Impacto ambiental
   Tulum depende de su entorno natural. El sargazo, la presión sobre los acuíferos, la deforestación y el
   crecimiento urbano han afectado parte de la experiencia que originalmente distinguía al destino. En
   2026, además, se prevé una temporada particularmente intensa de sargazo, lo que representa un reto adicional para la actividad turística.
7. Cambios en el modelo turístico
   La apertura del Aeropuerto Internacional de Tulum, el Tren Maya y el Parque del Jaguar modificó la
   dinámica del destino. Aunque representan inversiones importantes con potencial de largo plazo,
   también implicaron un periodo de ajuste en los flujos de visitantes, en los accesos y en la competencia entre distintos actores turísticos.
   Estos aspectos me parece carecen de enfoque, si bien han sido proyectos que fortalecen la economía local, no han sido bien integrados a la población local, ni han sido afines al desarrollo regional, en mi opinión debió haber mas apertura a los locales para dar acceso abierto y completo por lo menos al Parque del jaguar y a sus servicios.

¿Está Tulum en crisis?
Depende de cómo se defina “crisis”.
Si por crisis se entiende una pérdida permanente de atractivo, diría que no. Tulum sigue teniendo
activos muy difíciles de replicar:

• playas de reconocimiento internacional;
• cenotes;
• la zona arqueológica;
• cercanía con la reserva de Sian Ka’an;
• conectividad aérea y ferroviaria;
• una marca internacional muy consolidada.
  Lo que sí parece estar ocurriendo es un proceso de corrección después de un crecimiento muy
  acelerado. Ese ajuste ha afectado al turismo, al mercado inmobiliario y a muchos negocios locales,
  que reportan una menor actividad y una mayor competencia.

¿Qué podría ayudar a recuperar el rumbo, cómo volver a reactivar la economía, cuales son los
puntos clave, cómo atraer la inversión nuevamente?
Desde una perspectiva de política pública y desarrollo económico, algunas medidas con mayor
potencial serían:

• fortalecer la seguridad pública y combatir la extorsión;
• simplificar trámites y mejorar la regulación para incentivar la formalidad;
• profesionalizar la fiscalización para reducir la discrecionalidad y revisión de los costos;
• invertir en infraestructura urbana y servicios básicos;
• crear un sistema de salud que de soporte a toda la mobilidad social que se produjo en los
  últimos años, tanto de adultos mayores nacionales e internacionales, como a la población en
  general;
• crear esquemas de educación basica y hasta nivel posgrado;
• desarrollo regional e impulso a otras actividades productivas, abriendose a sectores
  productivos no explorados con anterioridad;
• impulsar un modelo de turismo sostenible que preserve el patrimonio natural y cultural;
• mejorar la movilidad y el acceso a playas y espacios públicos;
• promover una gobernanza más participativa entre autoridades, empresarios y sociedad civil;
• revisar el Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tulum (PDU), los usos
  de suelo, así como verificar su debida observancia.
• apoyo a la pequeña y mediana empresa en momentos de la baja temporada, impulsar una
  micelanea de apoyo.
• 
  Curiosamente, varias de estas líneas coinciden con la propuesta técnico-jurídica que hemos venido
  desarrollando para algunas asociaciones civiles con las que se ha colaborado. Si esas medidas se
  implementan de manera consistente, podrían contribuir a mejorar la confianza de inversionistas,
  empresarios y visitantes, y fortalecer la competitividad del municipio a mediano y largo plazo.